08
/04
Арендная плата: платить или нет? Изменения в "карантинные" законы.
Автор: Педченко Алена, младший юрисконсульт в правовой группе Коларес. В условиях нынешнего карантина, который действует на всей территории Украины с 12 марта по 24 апреля с целью предотвращения распространения коронавируса (COVID-19), был принят ряд нормативно-правовых актов, направленных на ослабление выполнения обязательств по договорам субъектами хозяйствования. В этот ряд нововведений вошли вопросы, касающиеся уплаты арендных платежей по договорам аренды. Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)» от 30 марта 2020 № 540-IX (далее - Закон № 540- IX), дополнены заключительные и переходные положения Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) п. 14, которым предусмотрено, что с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 № 211 (с последующими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 настоящего Кодекса ». То есть, в опубликованной на сайте Верховной Рады редакции Закона № 540-IX закреплено формулировка «может быть освобожден», а не «освобождается» от арендной платы. Таким образом, освобождение является не обязательным, а лишь возможным. Закон фактически отдает на усмотрение сторон урегулирования вопроса освобождения от арендной платы на период действия карантина, и, кроме того, оставляет неопределенность в отношении офисных помещений. В целом, вместо государственных гарантий придется рассчитывать на «добрую волю» владельцев арендованных площадей. Так кто же может быть «освобожден» от арендной платы в полном объеме согласно указанной нормы? Во-первых, непосредственно эта норма касается тех предприятий, которым на время карантина прямо запрещено постановлением Кабинета Министров Украины от 11.03.2020 № 211 (с изменениями и дополнениями) осуществлять хозяйственную деятельность. В частности, речь идет о бизнесе, что «предусматривает принятие посетителей». Поэтому, в первую очередь, «освобождение» от арендной платы касается сфер ритейла, общественного питания, развлечений, фитнес-центров и т.д. Во-вторых, указанная норма может применяться и к «освобождению» от уплаты аренды за офисные помещения, ведь пользования офисными помещениями прямо не запрещено, а именно перевод работников на дистанционную работу является лишь рекомендацией, а при ограничении пассажирских перевозок остается возможность добраться до офиса только личным транспортом или на такси. Поэтому может сложиться ложное впечатление, что основания для применения ч. 6 статьи 762 ГКУ в аренду офисов не применяются. Но если более детально проанализировать нормы Постановления КМУ № 211 от 11.03.2020 г., то как уже было отмечено, на период действия карантина запрещено работу субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей, то есть офисное помещение фактически не может использоваться по назначению из причин, которые не зависят от арендатора. Таким образом, предприятия, осуществляющие деятельность, связанную с приемом посетителей (например, консалтинговые фирмы, агентства по недвижимости и другие) могут воспользоваться ч. 6 ст. 762 ГКУ. В-третьих, другим вариантом освобождение от уплаты аренды за офисные помещения является использование положений договора о форс-мажоре, поскольку ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)» № 530 -IX от 17.03.2020 г., - карантин официально признано форс-мажором. Так, если в вашем договоре аренды указано, что на период действия обстоятельств форс-мажора арендатор полностью освобождается от внесения арендной платы, вам повезло. То есть, пока будет действовать карантин арендатор может быть спокойным и не платить арендную плату, а претензии и штрафные санкции со стороны арендодателя будут безосновательными. Однако, в договоре аренды могут быть прописаны и менее привлекательные положения, при которых на период действия форс-мажора арендатору лишь откладывается срок исполнения обязательства по договору. Таким образом, арендная плата должна быть уплачена после того как прекратят свое действие обстоятельства форс-мажора, а на период их действия арендатор просто освобождается от ответственности за несвоевременное внесение арендных платежей. Но при этом, можно обратиться в Торгово-промышленную палату Украины и получить соответствующий сертификат и при применении положений о форс-мажоре ссылаться на уже указанные обстоятельства: постановление КМУ № 211 от 11.03.2020 г., которая запрещает работу отдельных предприятий, и, при расширенном толковании, всех предприятий, которые принимают посетителей (клиентов). Это позволит «освободиться» от уплаты аренды арендаторам офисных помещений, если и не полностью, то хотя бы частично. В-четвертых, еще одной возможностью облегчить жизнь арендаторов офисных помещений является применение ч. 4 ст. 762 ГКУ согласно, которой арендатор вправе потребовать у арендодателя уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Аргументами, по уменьшению платы за арендованный офис могут служить не только запрет приема посетителей, но и невозможность использования помещения по назначению. Так, отсутствие работников на рабочих местах, оборудованных необходимой оргтехникой, удаленная работа, невозможность доступа к документам в бумажном виде все это свидетельствует о том, что арендуемое помещение не используется по назначению как офис. Для того, чтобы реализовать указанную норму, арендатор должен инициировать переговоры с арендодателем или обратиться к нему с письмом об уменьшении размера арендной платы. Судебная практика в сфере толкования и применения ч. 6 ст. 762 ГКУ с учетом положений Постановления КМУ № 211 от 11.03.2020 г. в нынешних условиях только начинает формироваться. Однако, споры по применению ч. 6 ст. 762 ГКУ существовали и до карантина. Так, по делу № 910/23761/15 постановлением от 21.12.2016 года Высший хозяйственный суд Украины удовлетворил кассационную жалобу ответчика (арендатора) насчет не начисления арендной платы на период, в течение которого арендованное имущество ним не использовалось для осуществления хозяйственной деятельности. Из содержания судебного спора установлено, что истец обратился в Хозяйственный суд с исковым заявлением к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в силу положений ч. 6 ст. 762 ГКУ ответчик освобождается от арендной платы за заявленный истцом период, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Итак, с учетом п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 № 211» (с последующими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 этого Кодекса. Если подробно толковать фразу «может быть освобожден», то получается, что в таком случае придется рассчитывать на «добрую волю» арендодателя. И это уже вопрос, освободят ли арендатора от уплаты или нет? Пока рекомендуем применять в арендных отношениях ч. 4. ст. 762 ГКУ, которая хотя бы предусматривает возможность уменьшить размер арендной платы на период действия обстоятельств, которые делают невозможным пользование имуществом.