08
/04
Орендна плата: платити чи ні? Зміни до "карантинних" законів.
Автор: Педченко Олена, молодший юрисконсульт в правничій групі Коларес. В умовах нинішнього карантину, який діє на всій території України з 12 березня по 24 квітня з метою запобігання поширенню коронавірусу (COVID-19), було прийнято ряд нормативно-правових актів спрямованих на послаблення виконання зобов’язань за договорами суб’єктами господарювання. В цю низку нововведень увійшли питання, що стосуються сплати орендних платежів за договорами оренди. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30 березня 2020 року № 540-IX (надалі – Закон № 540-IX), доповнено Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України (надалі – ЦКУ) п. 14, яким передбачено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 цього Кодексу». Тобто, опублікованою на сайті Верховної Ради редакцією Закону № 540-IX закріплено формулювання «може бути звільнений», а не «звільняється» від орендної плати. Таким чином, звільнення є не обов’язковим, а лише можливим. Закон фактично віддає на розсуд сторін врегулювання питання звільнення від орендної плати на період дії карантину, та, крім того, залишає невизначеність щодо офісних приміщень. В цілому, замість державних гарантій доведеться розраховувати на «добру волю» власників орендованих площ. То хто ж може бути «звільнений» від орендної плати в повному обсязі згідно вказаної норми? По-перше, безпосередньо ця норма стосується тих підприємств, яким на час карантину прямо заборонено постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 (зі змінами і доповненнями) здійснювати господарську діяльність. Зокрема, йдеться про бізнес, що «передбачає приймання відвідувачів». Тож, у першу чергу, «звільнення» від орендної плати стосується сфер рітейлу, громадського харчування, розваг, фітнес-центрів. По-друге, чи може зазначена норма застосовуватися і до «звільнення» від сплати оренди за офісні приміщення, адже, користування офісними приміщеннями прямо не заборонено, а саме переведення працівників на дистанційну роботу є лише рекомендацією, а при обмеженні пасажирських перевезень залишається можливість дістатися офісу особистим транспортом або на таксі. Тому може скластись хибне враження, що підстави для застосування ч. 6 статті 762 ЦКУ до оренди офісів не застосовуються. Але якщо більш детально проаналізувати норми Постанови КМУ № 211 від 11.03.2020 р., то як вже було зазначено, на період дії карантину заборонено роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, тобто офісне приміщення фактично не може використовуватись за призначенням з причин, які не залежать від орендаря. Таким чином, підприємства, які здійснюють діяльність, що пов’язана з прийомом відвідувачів (наприклад, консалтингові фірми, агентства з нерухомості та інші) можуть скористатися ч. 6 ст. 762 ЦКУ. По-третє, іншим варіантом звільнення від сплати оренди за офісні приміщення є використання положень договору про форс-мажор, оскільки ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» № 530-IX від 17.03.2020 р., - карантин офіційно визнано форс-мажором. Так, якщо у вашому договорі оренди вказано, що на період дії обставин форс-мажору орендар повністю звільняється від внесення орендної плати, вам пощастило. Тобто, доки буде діяти карантин орендар може бути спокійним та не сплачувати орендну плату, а претензії та штрафні санкції зі сторони орендодавця будуть безпідставними. Проте, в договорі оренди можуть бути прописані і менш привабливі положення, за яких на період дії форс-мажору орендареві лише відстрочується термін виконання зобов’язання за договором. Таким чином, орендна плата має бути сплачена після того як припинять свою дію обставини форс-мажору, а на період їх дії орендар просто звільняється від відповідальності за невчасне внесення орендних платежів. Але при цьому, можна звернутись до Торгово-промислової палати України та отримати відповідний сертифікат і при застосуванні положень про форс-мажор посилатися на вже зазначені обставини: постанову КМУ № 211 від 11.03.2020 р., яка забороняє роботу окремих підприємств, та, при розширеному тлумаченні, всіх підприємств, які приймають відвідувачів (клієнтів). Це дасть змогу «звільнитися» від сплати оренди орендарям офісних приміщень, якщо і не повністю, то хоча б частково. По-четверте, ще однією можливістю полегшити життя орендарів офісних приміщень є застосування ч. 4 ст. 762 ЦКУ згідно, якої орендар має право вимагати в орендодавця зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Аргументами, щодо зменшення плати за орендований офіс можуть служити не тільки заборона прийому відвідувачів, а й неможливість використання приміщення за його призначенням. Так, відсутність працівників на робочих місцях, обладнаних необхідною оргтехнікою, дистанційна робота, неможливість доступу до документів у паперовому вигляді все це свідчить про те, що орендоване приміщення не використовується за призначенням як офіс. Для того, щоб реалізувати зазначену норму, орендар має ініціювати переговори з орендодавцем або ж звернутися до нього з листом про зменшення розміру орендної плати. Судова практика в сфері тлумачення та застосування ч. 6 ст. 762 ЦКУ з врахуванням положень Постанови КМУ № 211 від 11.03.2020 р. в нинішніх умовах тільки починає формуватися. Проте, спори щодо застосування ч. 6 ст. 762 ЦКУ існували й до карантину. Так, у справі № 910/23761/15 постановою від 21.12.2016 року Вищий господарський суд України задовольнив касаційну скаргу відповідача (орендаря) щодо не нарахування орендної плати на період протягом якого орендоване майно ним не використовувалось для здійснення господарської діяльності. Зі змісту судово спору з’ясовано, що позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовною заявою до відповідача про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення та пені. Суд касаційної інстанції дійшов висновку, що в силу положень ч. 6 ст. 762 ЦКУ відповідач звільняється від орендної плати за заявлений позивачем період, у зв'язку з чим підстави для задоволення позовних вимог відсутні. Отже, з врахуванням п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 цього Кодексу. Якщо детально тлумачити фразу «може бути звільнений», то виходить, що в такому випадку доведеться розраховувати на «добру волю» орендаря. І це вже питання, чи звільнять орендаря від сплати оренди чи ні? Наразі рекомендуємо застосовувати в орендних відносинах ч. 4. ст. 762 ЦКУ, яка передбачає принаймні можливість зменшити розмір орендної плати на період дії обставин, які унеможливлюють користування майном.